Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie ihr Haus erst verkaufen können, wenn der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist. Das ist nicht richtig. Auch eine noch finanzierte Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden.
Entscheidend ist jedoch, dass vor dem Verkaufsstart Klarheit geschaffen wird: Wie hoch ist die aktuelle Restschuld? Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen? Kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen? Und reicht der zu erwartende Verkaufserlös aus, um das Darlehen vollständig abzulösen?
Gerade bei einem Hausverkauf in Hanstedt, der Nordheide oder im südlichen Hamburger Umland sollte diese Prüfung nicht erst erfolgen, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde. Eine saubere Vorbereitung schützt Eigentümer vor unangenehmen Überraschungen und schafft eine verlässliche Grundlage für die Preisstrategie.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja. Eine laufende Immobilienfinanzierung verhindert den Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nicht.
In den meisten Fällen ist im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Beim Verkauf muss geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen die Bank die Immobilie aus ihrer Sicherheit freigibt und welcher Betrag aus dem Kaufpreis zur Ablösung des Darlehens verwendet wird.
Die konkrete Abwicklung erfolgt im Rahmen des notariellen Kaufvertrages und in Abstimmung mit der finanzierenden Bank. Für Eigentümer bedeutet das: Der Verkauf ist möglich, sollte aber von Beginn an strukturiert vorbereitet werden.
Restschuld und Grundschuld sind nicht dasselbe
Ein häufiger Irrtum besteht darin, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld mit der tatsächlichen Restschuld gleichzusetzen.
Die Restschuld ist der Betrag, den Sie Ihrer Bank aus dem Darlehensvertrag aktuell noch schulden. Dieser Betrag verändert sich durch Ihre laufenden Tilgungen.
Die Grundschuld ist dagegen die im Grundbuch eingetragene Kreditsicherheit. Ihre Höhe zeigt nicht automatisch, wie viel Darlehen noch offen ist. Für die Verkaufsplanung ist deshalb nicht allein der Grundbuchauszug entscheidend, sondern insbesondere eine aktuelle Auskunft der finanzierenden Bank über die Ablösesumme.
Bevor ein realistischer Verkaufserlös bewertet werden kann, sollten Eigentümer daher wissen:
- Wie hoch ist die aktuelle Darlehensrestschuld?
- Bestehen mehrere Darlehen oder Grundschulden?
- Gibt es Sondertilgungsmöglichkeiten?
- Läuft die Zinsbindung noch?
- Muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich zuverlässig einschätzen, welcher finanzielle Betrag nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt.
Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?
Wird ein fest verzinstes, durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Hintergrund ist, dass die Bank bei Vertragsabschluss mit den vereinbarten Zinszahlungen über einen bestimmten Zeitraum kalkuliert hat. Wird das Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst, kann ihr ein wirtschaftlicher Nachteil entstehen.
Wann kann ein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden?
Nicht bei jedem Immobilienverkauf entsteht automatisch eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Besonders wichtig ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlungszeit getroffen, kann für die Fristberechnung dieser spätere Zeitpunkt maßgeblich sein. ehen mit veränderlichem Zinssatz sieht § 489 BGB grundsätzlich eine Kündigungsmöglichkeit mit einer Frist von drei Monaten vor. s kann der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehensverträgen ausgeschlossen sein, wenn der Vertrag unzureichende Angaben etwa zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Ob dies in einem konkreten Vertrag der Fall ist, sollte nicht pauschal beurteilt, sondern fachkundig geprüft werden. mögliche Nettoerlös vor dem Verkaufsstart wichtig ist
Eigentümer konzentrieren sich beim Hausverkauf verständlicherweise zunächst auf den möglichen Verkaufspreis. Bei einer noch finanzierten Immobilie reicht diese Betrachtung jedoch nicht aus.
Entscheidend ist vielmehr die Frage:
Was bleibt nach Ablösung der Finanzierung und den unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Positionen tatsächlich übrig?
Ein vereinfachtes Beispiel:
| Position |
Beispielbetrag |
| Erwarteter Verkaufspreis |
450.000 € |
| Abzüglich Darlehensrestschuld |
– 235.000 € |
| Abzüglich mögliche Vorfälligkeitsentschädigung |
– abhängig von der Bankberechnung |
| Abzüglich weitere verkaufsbezogene Kosten |
– individuell |
| Verbleibender Betrag |
erst danach belastbar ermittelbar |
Gerade wenn der Verkauf mit einem anschließenden Kauf, einem Umzug, einer Scheidung, einer Erbschaftsauseinandersetzung oder einer altersbedingten Veränderung verbunden ist, muss diese Rechnung möglichst früh feststehen.
Wer erst nach Abschluss der Vermarktung feststellt, dass deutlich weniger Kapital zur Verfügung steht als erwartet, gerät unnötig unter Druck.
Welche Unterlagen Eigentümer frühzeitig anfordern sollten
Für einen Verkauf trotz laufender Finanzierung sind insbesondere folgende Unterlagen und Informationen wichtig:
- Ein aktueller Grundbuchauszug, aus dem bestehende Grundschulden hervorgehen.
- Die Darlehensverträge einschließlich eventueller Nachträge oder Prolongationen.
- Eine aktuelle Mitteilung der Bank über die Restschuld.
- Eine Auskunft darüber, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen könnte.
- Bereits vorhandene Löschungsbewilligungen für früher getilgte Finanzierungen, sofern solche Grundschulden noch im Grundbuch eingetragen sind.
Diese Unterlagen ersetzen keine rechtliche oder finanzielle Einzelfallprüfung. Sie ermöglichen aber eine professionelle Vorbereitung der Vermarktung und verhindern, dass wichtige Fragen erst unmittelbar vor dem Notartermin auftreten.
So läuft ein gut vorbereiteter Verkauf trotz laufender Finanzierung ab
Ein strukturierter Ablauf sieht in der Praxis typischerweise so aus:
1. Finanzierung prüfen
Zunächst wird festgestellt, welche Darlehen bestehen, welche Restschuld aktuell offen ist und ob mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden muss.
2. Immobilie realistisch bewerten
Anschließend sollte der erzielbare Marktpreis der Immobilie fundiert eingeschätzt werden. Nur so lässt sich beurteilen, ob der Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher Nettoerlös realistisch verbleiben kann.
3. Verkaufsstrategie festlegen
Auf Basis der Unterlagen und der Bewertung wird entschieden, mit welchem Angebotspreis die Immobilie in den Markt geht und welche Zielgruppe angesprochen werden soll.
4. Käufer finden und Finanzierung absichern
Sobald ein geeigneter Käufer gefunden ist, muss dessen Finanzierung belastbar geprüft werden. Das ist besonders wichtig, wenn aus dem Kaufpreis noch bestehende Darlehen abgelöst werden sollen.
5. Notarielle Abwicklung und Ablösung der Bank
Im Kaufvertrag und im anschließenden Vollzug wird geregelt, wie bestehende Belastungen abgelöst beziehungsweise gelöscht werden und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis ausgezahlt wird.
Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf mit Restschuld
Eigentümer sollten insbesondere folgende Fehler vermeiden:
- Die Grundschuld im Grundbuch mit der tatsächlichen Restschuld gleichsetzen.
- Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigen.
- Den Verkaufspreis festlegen, bevor der finanzielle Rahmen geklärt ist.
- Unterlagen der Bank erst anfordern, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
- Den erwarteten Verkaufserlös bereits vollständig für die nächste Immobilie oder den Umzug einplanen, obwohl die Ablösebeträge noch nicht feststehen.
Ein Hausverkauf trotz Finanzierung ist kein ungewöhnlicher Sonderfall. Er verlangt jedoch mehr Vorbereitung als ein Verkauf ohne bestehende Darlehensbelastung.
Haus verkaufen trotz Finanzierung in Hanstedt und der Nordheide
Sie überlegen, Ihr Haus in Hanstedt, Jesteburg, Buchholz, Seevetal oder im südlichen Hamburger Umland zu verkaufen, obwohl noch eine Finanzierung besteht?
Watermann Immobilien unterstützt Sie dabei, den Verkauf strukturiert vorzubereiten, den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie einzuschätzen und die erforderlichen Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. So erhalten Sie eine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidung und können den Verkaufsprozess mit Klarheit beginnen.
Sprechen Sie uns gerne an. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation und besprechen gemeinsam, wie ein Verkauf sinnvoll vorbereitet werden kann.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Fragen zu Ihrem Darlehensvertrag, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung oder zur notariellen Abwicklung sollten im konkreten Einzelfall mit der finanzierenden Bank, dem Notar oder einem entsprechend qualifizierten Berater geklärt werden.
